公共设施可达性对住宅价格的影响研究

【摘要】城市公共设施作为公共物品,具有稀缺性及区位的特殊性等特征。公共设施事关人们衣食住行的方方面面,随着社会经济的不断发展,人们生活水平的逐渐提高,居民越来越重视公共设施的质量和便利性。住宅是一种具有异质性的商品,由于住房的特性不同,价格会有所差异。一般来说,公共设施作为一种具有外部正效应的公共物品,对住宅价格有着重要的影响,距离公共设施特别是高质量的公共设施较近的住宅,能享受高质量的公共服务,其价格也相对较高。在国外相关研究中,较多考虑公共设施在时间维度和空间距离上对住宅价格的影响,较少考虑设施大小和吸引力对住宅价格的影响。国内学者引用特征价格模型进行相关研究较晚,且大样本房产交易数据和相关统计数据较难获取,在影响因素的综合性考虑上较为缺乏,深入全面的定量分析较少。本文顾及了公共设施规模和吸引力——以商业设施为例,探讨了城市公共设施可达性对住宅价格的影响,本文主要的工作和结论如下：(1)本文在理论上对特征价格法进行了介绍,并对特征价格法在国内外物业价值评估研究方面进行了较为详细的综述。在以往研究的基础上结合厦门市空间数据库和2012年在售住宅项目数据进行了变量选择和量化。(2)分析了厦门市公共交通、教育设施、医疗设施、商业设施、文化设施、公共绿地等公共设施的空间布局,并对住宅的公共设施可达性进行了分析。考虑到不仅距离公共设施远近影响人们对其的选择,同时其规模也是人们对其选择时考虑的重要因素,本文以商业设施为例,基于在商圈吸引力研究中受到广泛应用的Huff模型,基于城市路网距离和设施规模计算了住宅区对商业设施的可达性。(3)构建特征价格模型,分析公共设施可达性对周边住宅价格的影响。住宅特征价格模型表明：①距离最近购物中心、综合超市、百货商场距离对住宅价格影响不显著,而到购物中心、综合超市、百货商场最大吸引概率距离均对住宅价格影响显著。其他条件限制不变的情况下,到购物中心、综合超市、百货商场的最大吸引概率距离每增加1千米,住宅价格分别下降1.6%、2.7%和1.3%；②当没对中小学质量进行区分时,距离最近中学、小学均距离均不对住价格产生影响,而重点中学和省示范小学对住宅价格影响显著,距离最近重点中学和省示范小学的距离每增加1千米,住宅价格分别下降3.5%和2.3%；③医疗设施对住宅价格的影响是是负向的,距离最近医院距离每减少1千米,住宅价格上升8%。(4)揭示了厦门市房价空间分异现状,讨论了地理分割、本岛极化发展、公共服务设施水平发展不平衡以及城市开发策略等宏观因素对厦门市房价空间分异的影响,对城市空间结构的调整,公共设施的优化布局提出了建议。本文将特征价格理论方法引入厦门市住宅商品房市场,在城市道路网络的出行约束下,顾及公共设施规模,构建反映厦门市住宅市场现状的住宅特征价格模型,进一步扩展了特征价格模型在我国住房市场中的应用研究。其研究方法和定量研究结果可为城市公共设施价值评估、政府的公共设施优化配置、土地利用开发、消费者购房决策及开发商物业开发提供科学依据和建议。
【作者】何浪；
【导师】李渊；
【作者基本信息】厦门大学，城市规划与设计，2014，硕士
【副题名】以厦门为例
【关键词】公共设施；可达性；住宅价格；厦门；

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